Форма входа
Читем онлайн Недвижимость, которая вас разоряет - Зайцева Ирина Александровна
Шрифт:
-
+
Интервал:
-
+
Закладка:
Сделать
Доходный подход
В настоящее время для принятия решения о соответствии стоимости того или иного объекта недвижимости определенным критериям необходимо рассчитывать будущие доходы и другие преимущества от владения, использования и распоряжения данным объектом.
Согласно статистике, из-за высокой стоимости жилья только 5% российских граждан могут позволить себе приобрести квартиру и сразу оплатить ее полную стоимость.
Применяя доходный подход, оценщики анализируют в первую очередь возможность получения собственником недвижимости определенного дохода от ее эксплуатации в течение некоторого времени, а также возможность ее последующей продажи.
С целью оценки стоимости любой доходной недвижимости в большинстве случаев используется техника капитализации доходов (ренты). Данная техника реализуется несколькими способами. Методом прямой капитализации с учетом данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом возможных рисков определяется стоимость объекта. Для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту используется техника дисконтирования. В итоге получается оценка текущей стоимости «чистого»денежного потока. Именно она и приравнивается к стоимости объекта.
Следует отметить, что метод прямой капитализации предпочтительнее применять к объектам, приносящим доход с предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. Во всех остальных случаях лучше использовать более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков. Предполагаемые доходы от недвижимости делят на два типа: доходы от эксплуатационной деятельности собственника объекта и доходы от его продажи в будущем (реверсия).
Затратный подходПри оценке с использованием затратного подхода складываются стоимости земельного участка и его индивидуальных улучшений (включая улучшения макроуровня). Итоговое значение стоимости конкретного земельного участка оценивается отдельно.
Затратный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя следующие составляющие:
● анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;
● определение стоимости земельного участка;
● определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;
● определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
● определение общей рыночной стоимости земельного комплекса как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем сооружений с учетом их накопленного износа.
Затратный подход является необходимой составляющей анализа и оценки объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Кроме того, затратный подход достаточно эффективен при оценке для налогообложения, а также выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его часто применяют в процессе оценки земельно-имущественных комплексов для страхования, оценки стихийных бедствий и при оценке специальных сооружений и зданий.
Конец ознакомительного фрагмента.
На этой странице вы можете бесплатно читать книгу Недвижимость, которая вас разоряет - Зайцева Ирина Александровна бесплатно.
Похожие на Недвижимость, которая вас разоряет - Зайцева Ирина Александровна книги
- Как за рулем и выжить, и удовольствие получить - Гейко Юрий Васильевич - Прочее домоводство
- Отдых, который вас разоряет - Мария Бакушева - Прочее домоводство
- Как оформить беспроцентный кредит - Алена Нариньяни - Прочее домоводство
- Не могу платить кредит. Как выйти из долгового кризиса с минимальным ущербом - Виталий Савцов - Прочее домоводство
- Первая полная энциклопедия ЖКХ - Ольга Шефель - Прочее домоводство
- Пруды, фонтаны, каскады, водоемы - Светлана Зеленкина - Прочее домоводство
- Fashionopolis. Цена быстрой моды и будущее одежды - Дана Томас - Прочее домоводство
- Магический календарь 2011 - Наталия Правдина - Прочее домоводство
- Содержим квартиру в чистоте - Илья Мельников - Прочее домоводство
- Дом, зависший над селом. Юридическая сказка про дома и участки, про «амнистию дачную» и чиновничью всячину всячную - Ирина Патрушевская - Прочее домоводство